樓市發(fā)生變化信號已現 主要問題已不是泡沫樓市發(fā)生變化信

　　中國樓市巨變信號已現

　　作為中國經濟增長的重要引擎，樓市正從持續(xù)一年的下滑中復蘇。

　　中國經濟學家、全國政協(xié)委員厲以寧表示，中國經濟中房地產業(yè)的作用是不可低估的。沒有房地產帶動，經濟增長的拉力是不夠的。如果說經濟發(fā)展中有一個大的機車在前面跑，那就是房地產。不要一談到房地產就說泡沫，實際上今天仍然要振興房地產。

　　財政部財政科學研究所原所長賈康則表示，目前中國城鎮(zhèn)化實際水平還不到40%，要一路發(fā)展到70%，在這個高速發(fā)展階段里，房地產業(yè)必然是一個支柱產業(yè)。

　　對于房地產業(yè)“泡沫”一說，他直言，“過去這一年多的調整，早已把房地產業(yè)泡沫擠得差不多了。”現在主要的問題不是泡沫，而是在經濟下行過程中，房地產業(yè)的分化，應該得到必要的制度建設和政策引領。 

　　政府的政策層面，則已經于無聲處聽驚雷，正在醞釀著方向性的改變。這從去年到今年的政府工作報告中可以清晰顯現。

　　2014年的提法是：“針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展。”

　　2015年的措辭為：“堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”短短一年之隔，已經天上地下?lián)Q了人間，樓市基調發(fā)生了根本性變化。

　　2015年上半年，在中央定調穩(wěn)增長、調結構、促消費的背景下，央行連續(xù)降準降息，放松信貸門檻，調整個人住房轉讓營業(yè)稅免征期，構建寬松的市場環(huán)境，同時積極推進長效機制完善。

　　地方也紛紛出臺公積金放松、財政補貼等系列政策，刺激需求促進庫存去化，改善性需求獲積極支持。多重政策效應疊加影響下，樓市逐步回暖趨勢基本確立。

　　中央定調穩(wěn)定住房消費，完善市場環(huán)境盤活存量。今年兩會李克強總理在政府工作報告中表示，“加快培育消費增長點，穩(wěn)定住房消費。堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

　　4月30日，中央政治局召開會議分析研究當前經濟形勢和經濟工作，提出“要完善市場環(huán)境，盤活存量資產，建立房地產健康發(fā)展的長效機制。”

　　穩(wěn)消費、去庫存成為2015年房地產政策的總基調。上半年多輪降準降息，降低二套房首付，中央層面以金融信貸政策為主的調整進一步刺激購房需求。

　　前6個月，房貸政策變化成為政策寬松化的主要方式。作為今年最主要的政策分水嶺，3月30日，多部委相繼發(fā)布通知調整樓市政策，二套房首付比例降至四成，公積金購買首套房首付比例降至兩成，更關鍵的是個人住房轉讓營業(yè)稅免征期由5年降至2年。自此之后，各地樓市便開始了明顯的復蘇。

　　據初步統(tǒng)計，2015年上半年，50個代表城市住宅月均成交約2600萬平方米，同比增長25.5%，絕對量創(chuàng)2010年以來同期最高水平。

　　具體來看，今年一季度，代表城市月均商品住宅成交面積達到2089萬平方米，同比增長2.6%。

　　二季度以來，市場成交持續(xù)回升，5月代表城市住宅成交達到3191萬平方米，6月成交進一步走高，成交超過3400萬平方米，接近去年12月的歷史單月最高水平。

　　據澳新銀行估計，房價每上漲1個百分點，GDP增速就會提升0.2個百分點。

　　有分析師表示，部分投資者正從中國股市獲利離場，并將所得資金投資于房地產。中國股市在6月12日達到七年高點后，在過去兩周里下跌了20%以上。

　　除此以外，今年上半年各地公積金政策紛紛調整放寬也為市場釋放明顯的信號。通過提高貸款額度、放寬首套房和首改房的認定標準、降低公積金貸款使用門檻等，進一步支持自住和改善型需求。

　　中國央行第一季度對家庭展開的調查顯示，14.7%的家庭表示計劃在未來3個月買房，而上一個季度的數字為13.8%。

　　政策上已經以穩(wěn)為主基調，而房價也不再有上漲壓力，更多的開發(fā)商將以降價走量為主打，而市場也將呈現去化的主旋律，購房者面對這種市場背景，更加趨于理性。

　　但是在一線城市，購房者買漲不買跌的傳統(tǒng)或有所改變，依然有強勁的市場需求?；鸨墓墒幸矊⒋偈垢喙擅瘾@利返現，轉戰(zhàn)樓市，加入買房大軍。

　　預計2015下半年，那些地段、品質優(yōu)越的高端改善樓盤或將有更好的表現。

　　6月1日，評級機構穆迪(Moody's)將其對中國房地產業(yè)的展望從負面上調至穩(wěn)定。

　　樓市成交回暖一方面推升了房價，另一方面也使部分地區(qū)沉重如山的庫存壓力稍緩。

　　但一些業(yè)內人士認為，一二線城市庫存壓力減輕和投資客的再度入場，可能在當地醞釀房價暴漲的風險;但與此同時，一些三四線城市則似乎出現了政策“免疫”，樓市難以走出低谷。

　　全聯(lián)房地產商會創(chuàng)會會長聶梅生指出，房價每年的增幅保持在6-7%左右比較合理，一旦超過10%，就需要警惕過快上漲的風險。這意味著一個城市的月度環(huán)比房價漲幅應控制在0.5%左右。但目前一線城市的房價漲幅已經開始遠離這個范圍。

　　如5月份，“北上廣深”四個一線城市新房和二手房價格環(huán)比平均分別上漲3.0%和3.8%，最高漲幅分別為6.7%和6.3%。與之形成鮮明對比的唐山、南充等多數三四線城市庫存壓力巨大，房價依然處于下行通道。

　　根據中指院統(tǒng)計，上半年一線城市房價累計上漲5.17%，二線城市房價下跌0.75%，三線城市則下跌1.25%。

　　而大量標桿房企為了規(guī)避風險而重回一二線城市的經營策略，也可能加劇了這種“冷熱不均”。

　　如過去一直深耕三四線城市的廣東房企碧桂園，近期提出要加大對一二線城市的投資;6月以來，萬科、旭輝、華潤等標桿房企的身影更是頻頻出現在一二線土地市場上。

　　房企豪擲千金搶地的旺銷狀況再現，上海、北京、南京等城市再現沉寂許久的“地王”。

　　一二線城市市場資源集中、土地熱銷、市場活躍度高，對樓市政策的反映也十分靈敏，而三四線的房地產市場盡管地方托市政策頻頻，卻在不斷喪失“吸引力”。

　　中原地產首席分析師張大偉指出，2015年來，全國主要城市樓市的特點是：成交復蘇，一二線明顯上漲，分化嚴重。

　　張大偉認為，購房者對購房行為的決策除了居住需求外，最主要的是對房價的預期。而在這么多年房地產發(fā)展的過程中，影響房地產價格的主要是經濟調控政策，其中影響力最大的是信貸政策，信貸額度及利率水平可以說是房地產市場的風向標。

　　3.30新政正是從信貸方面著力，釋放了二套房需求。由于后續(xù)房地產刺激政策還會有多種可能性，包括降準降息繼續(xù)在二季度都有出現的可能性，購房者入市的積極性的確在提高。

　　但這種刺激基本只會出現在一二線城市。就“紅五月”房價表現來看，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，部分城市尤其是一線城市、部分基本面良好的二線城市去庫存壓力減輕、房價開始領漲，比如深圳、北京等一線城市，以及此前一直處于下跌的杭州、溫州，房價也開始出現小幅上漲的態(tài)勢。

　　總體來看，目前除了深圳，全國大多數城市房價仍然沒有明顯上漲現象，或者仍然處于同比或環(huán)比小幅下跌狀態(tài)，說明大多數城市仍然處于去庫存階段，仍然沒有明顯復蘇和好轉。

　　同策咨詢研究部預計，到了下半年，當前庫存去化周期在15-20個月之間的城市，比如重慶、杭州、武漢、福州等，庫存去化周期將回落至15個月以下，去庫存的壓力將進一步減輕，短期市場基本面將回歸合理。

　　但其他供地量偏大與庫存量偏大、庫存去化周期在20個月以上的城市則仍然面臨去庫存的壓力，比如西安、青島、天津、沈陽、呼和浩特等二線城市，舟山、保定、東營、臨沂、運城、莆田、南平、江陰、徐州等大部分三四線城市，這些城市房價則難以有上漲壓力，甚至可能仍然要堅持“以價換量”去庫存。

　　“市場越差，地方救市的政策出臺會越頻繁。”張大偉說，目前各地都在最近開始調整公積金額度，主要原因都是為了救市，從目前市場看，公積金政策是地方政府能夠調整的最直接的購房工具，而且公積金的利率相當于商業(yè)貸款利率的68折，對于市場有直接的刺激影響。

　　但從庫存、人口流入看，刺激政策對一二線影響相對較大，而三四線樓市整體降溫的趨勢依然難以改變。

　　張大偉指出，基于這種越來越大的差異，官方在出臺全面性的房地產政策時必須更加謹慎。